종달새의 아마추어햄 그리고 항공우주통신

리모델링 포기 단지 속출‥고덕주공9단지 등 잇따라 중단

서울에서 재건축 규제 강화로 인해 리모델링을 대안으로 추진해왔던 아파트 가운데 사업을 포기하는 단지들이 속출하고 있다.

건설업체에서 제시하는 공사비가 당초 주민들이 예상했던 금액보다 높아 리모델링 후의 가치상승효과를 웃돌 것으로 예측되자 주민들의 반대 여론이 커지고 있기 때문이다.

리모델링은 재건축과는 달리 가구수가 늘지 않아 일반분양을 할 수 없어 조합원들이 시공비를 전적으로 부담해야 한다.

이에 따라 일부 단지에서는 연말 대선 이후 재건축 규제 완화를 기대,재건축으로 다시 돌아서려는 움직임도 나타나고 있다.


◆"10평 늘리는데 2억원?"

30일 업계에 따르면 2005년부터 리모델링을 추진했던 강동구 명일동 고덕주공9단지는 최근 주민동의율이 낮아 조합설립에 실패,사업이 중단됐다. 조합을 결성하려면 주민 3분의 2 이상이 찬성해야 하지만,이 단지는 주민의 21%만이 동의했다.

이처럼 주민동의가 저조한 것은 시공비가 예상보다 높게 나왔기 때문이다. 이 단지 리모델링 추진위원회 관계자는 "당초 호응이 높았던 주민들이 가설계 결과 가구당 전용면적 33㎡(10평)를 늘리는데 2억원 가까이 소요되는 것으로 나타나자 반대로 돌아섰다"고 설명했다.

이 관계자는 "리모델링으로 아파트 가치는 높아질 것으로 기대되지만,당장 거금을 조달하기가 부담스러웠던 것 같다"고 밝혔다.

서초구 잠원동 한신25차도 리모델링 조합 설립에 이어 지난해에는 시공사 선정까지 마쳤지만 현재 사업이 사실상 백지화된 상태다. 착공전 행위허가를 위한 요건인 '주민 80% 이상 동의'를 받지 못했기 때문이다.

인근 K공인중개사 관계자는 "시공비 부담으로 주민들의 반대여론이 높아지면서 소리 소문없이 사업이 중단됐다"며 "대선 이후 규제완화를 기다려 재건축을 추진하자는 분위기가 확산돼 있는 상황"이라고 전했다.

송파구 풍납동 미성아파트는 조합이 당초 '대수선' 수준이었던 리모델링을 나중에 증축으로 바꾸면서 시공비 부담이 늘어나자 일부 주민들의 반발로 사업허가를 받지 못하고 있다. 잠실 주공5단지와 성동구 옥수동 극동아파트는 지난해 리모델링 추진위원회가 결성됐으나 1년이 지나도록 조합설립을 위한 주민동의를 받지 못하고 있다.

◆소형주택 많은 단지는 고려할 만

전문가들은 리모델링이 재건축에 비해 주민동의율이 낮은 등 상대적으로 추진하기는 쉽지만,포기 가능성도 높다고 지적한다.

재건축 조합을 결성하려면 주민 동의율이 80% 이상(동별 3분의 2 이상)이어야 하지만,리모델링은 3분의 2 이상(동별 3분의 2 이상)이면 된다. 그러나 리모델링은 공사에 들어가려면 주민 80%의 동의를 얻어 해당 지자체의 행위허가를 얻어야 하는데 이 과정에서 시공비 등의 문제로 좌초하는 사례가 많다는 것이다.

이영호 닥터아파트 리서치팀장은 "리모델링은 공사비가 재건축과 비슷하게 들지만,일반분양을 통한 수입이 없어 조합원들의 부담이 클 수밖에 없다"고 설명했다.

특히 중.대형 주택 소유자일수록 리모델링을 꺼리는 경향이 강하다. 소형 주택소유자에 비해 면적을 확대할 필요성을 크게 느끼지 못하기 때문이다. 옥수동 극동아파트의 한 주민은 "리모델링을 추진하는 과정에서 중.대형 주택 소유자들이 '지금보다 더 큰 데 살아서 뭐하냐'는 반응을 보여 결국 사업이 무산됐다"고 전했다.


전문가들은 그러나 리모델링이 용적률이 작고 소형 주택이 많은 단지에는 재건축보다 메리트가 더 크다고 강조한다. 재건축은 용적률을 준수해야 하지만,리모델링은 이와 관계없이 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있기 때문이다.

김규정 부동산114 차장은 "리모델링은 모든 아파트에 유리한 것은 아니다"면서 "재건축과 비교해 유리한 점과 리모델링 후 아파트 가치상승 가능성을 면밀히 검토해야 한다"고 지적했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com

입력: 2007-09-30 18:32 / 수정: 2007-10-01 10:54

세대당 비용이 얼마나 소요될까요? 정말 어려운 질문입니다...

발생할 이자비용 등 개인들이 처한 상황이 천차만별일테니까요

시공사는 대충 짐작하고 있겠지만 물가상승요인 등 미래가 불확실하니까...정확히 얘기할 순 없는듯 합니다.

(참고로 대림이 제안한 평당 2,947천원은 예상한 일정대로 진행되었을 때의 그 시점 기준 미래비용이라고 합니다...물론 공사가 늦춰지면 물가상승분을 감안하여 공사비가 더 올라가겠지요)

* 2,947천원은 대림이 제안한 금액인데 네고는 안하나요?

 

지금부터 올리는 내용은 미래가치고 물가상승이고 다 떠나서 현재 제시된 내용만을 가지고 올리는 글임을 감안해주세요.

먼저 질문드릴게 있는데요...기타 사업비 150억을 제외한 공사비를 얼마로 예상하신건지요?

총회자료의 1호안건(37쪽)에는 건설공사비 970억원, 대림자료(149쪽)에는 총공사비 109,988백만원으로 되어있는데

대림자료의 총 공사비가 설마 기타사업비를 포함한 금액은 아니죠?

(질문) 건설공사비는 대략 얼마로 예상하신거며 어떻게 산출하신 건지요?

 

대략 계산해보니 기타사업비를 제외한 공사비만 111,249백만원 정도가 나오던데요

14평 384세대 : 2,947,000원 x 30평 x 384세대 = 33,949백만원

24평 610세대 : 2,947,000원 x 43평 x 610세대 = 77,300백만원

                                                                     ------------

                                                                    111,249백만원

* 평수는 대림자료(총회자료 148쪽) 계약면적 기준으로 산정(m2=0.3025평)

 

제가 24평에 사니 24평 기준으로 함 추측해보죠

공사비                        126,721천원 (2,947,000원 x 43평)

기타사업비(분담금)       20,000천원 (150억/세대수, 평수에 따라 다르고, 조합원만 부담할테니)

이자(이주비대출)          19,500천원 (1.5억을 연리 6%로 대출시, 이주~입주까지 최소 26개월 가정시)

이자(공사비대출)          30,000천원 (1.2억을....오래 갚겠죠...집집마다 사정이 다르니 대략 잡죠...)

                                ------------

                                  196,221천원

 

무리하게 잡은 금액은 아닌것 같은데...물론 기타사업비에 이주비 대출 이자비용이 일부 포함되는 등 먼가 복잡하게 생각해야 할게 많겠지만....대략만 계산해봐도 많이 들어가는건 사실인거 같네요

항간에 얘기하시는 2억이란 얘기가 전혀 근거 없는 얘긴 아닌듯 하네요

과연 이렇게까지 해가메 재건축도 아닌 맘에 안드는 구조의 리모델링을 서둘러서 해야하는지

많이 생각해봐야할 것 같고...저도 혼란스럽네요

 

잘못 알고 있는 것이라면 바로잡아 주시고요....

비용대 대한 부분은 각 세대가 얼마나 부담해야하는지를 기준으로 납득하기 쉽게

지금 시점에서 한 번 쯤은 자료를 제공해주시는게 나을것 같네요

물론 당연히 미래가 아닌 현재가치 기준으로요...(미래는 예측하기 어려우실테니...)

 

그리고 이제 사업비의 집행주체는 어찌됐든 조합입니다.

조합원들이 납득할 수 있는 지출을 해주시길 바라며...필요하다면 조합 운영규정을 개정해서라도

좀 더 절약할 수 있는 구조로 가주시길 바랍니다.

그리고 정기적으로 조합원들이 지출내역을 열람할 수 있도록 해주시면 좋겠네요

(대의원이 되어야하나요?)

세대당 비용이 얼마나 소요될까요? 정말 어려운 질문입니다...

발생할 이자비용 등 개인들이 처한 상황이 천차만별일테니까요

시공사는 대충 짐작하고 있겠지만 물가상승요인 등 미래가 불확실하니까...정확히 얘기할 순 없는듯 합니다.

(참고로 대림이 제안한 평당 2,947천원은 예상한 일정대로 진행되었을 때의 그 시점 기준 미래비용이라고 합니다...물론 공사가 늦춰지면 물가상승분을 감안하여 공사비가 더 올라가겠지요)

* 2,947천원은 대림이 제안한 금액인데 네고는 안하나요?

 

지금부터 올리는 내용은 미래가치고 물가상승이고 다 떠나서 현재 제시된 내용만을 가지고 올리는 글임을 감안해주세요.

먼저 질문드릴게 있는데요...기타 사업비 150억을 제외한 공사비를 얼마로 예상하신건지요?

총회자료의 1호안건(37쪽)에는 건설공사비 970억원, 대림자료(149쪽)에는 총공사비 109,988백만원으로 되어있는데

대림자료의 총 공사비가 설마 기타사업비를 포함한 금액은 아니죠?

(질문) 건설공사비는 대략 얼마로 예상하신거며 어떻게 산출하신 건지요?

 

대략 계산해보니 기타사업비를 제외한 공사비만 111,249백만원 정도가 나오던데요

14평 384세대 : 2,947,000원 x 30평 x 384세대 = 33,949백만원

24평 610세대 : 2,947,000원 x 43평 x 610세대 = 77,300백만원

                                                                     ------------

                                                                    111,249백만원

* 평수는 대림자료(총회자료 148쪽) 계약면적 기준으로 산정(m2=0.3025평)

 

제가 24평에 사니 24평 기준으로 함 추측해보죠

공사비                        126,721천원 (2,947,000원 x 43평)

기타사업비(분담금)       20,000천원 (150억/세대수, 평수에 따라 다르고, 조합원만 부담할테니)

이자(이주비대출)          19,500천원 (1.5억을 연리 6%로 대출시, 이주~입주까지 최소 26개월 가정시)

이자(공사비대출)          30,000천원 (1.2억을....오래 갚겠죠...집집마다 사정이 다르니 대략 잡죠...)

                                ------------

                                  196,221천원

 

무리하게 잡은 금액은 아닌것 같은데...물론 기타사업비에 이주비 대출 이자비용이 일부 포함되는 등 먼가 복잡하게 생각해야 할게 많겠지만....대략만 계산해봐도 많이 들어가는건 사실인거 같네요

항간에 얘기하시는 2억이란 얘기가 전혀 근거 없는 얘긴 아닌듯 하네요

과연 이렇게까지 해가메 재건축도 아닌 맘에 안드는 구조의 리모델링을 서둘러서 해야하는지

많이 생각해봐야할 것 같고...저도 혼란스럽네요

 

잘못 알고 있는 것이라면 바로잡아 주시고요....

비용대 대한 부분은 각 세대가 얼마나 부담해야하는지를 기준으로 납득하기 쉽게

지금 시점에서 한 번 쯤은 자료를 제공해주시는게 나을것 같네요

물론 당연히 미래가 아닌 현재가치 기준으로요...(미래는 예측하기 어려우실테니...)

 

그리고 이제 사업비의 집행주체는 어찌됐든 조합입니다.

조합원들이 납득할 수 있는 지출을 해주시길 바라며...필요하다면 조합 운영규정을 개정해서라도

좀 더 절약할 수 있는 구조로 가주시길 바랍니다.

그리고 정기적으로 조합원들이 지출내역을 열람할 수 있도록 해주시면 좋겠네요

(대의원이 되어야하나요?)